Oktober 2024 - Darf mein Vermieter das Untervermieten meiner Wohnung verbieten?
Ich miete eine Wohnung im schönen Seetal. Diesen Winter unternehme ich eine mehrmonatige Reise nach Australien und möchte deshalb meine Wohnung an einen Kollegen untervermieten. Als ich beim Vermieter nachgefragt habe, hat er mir dies verboten. Darf er das?
Gemäss Gesetz kann der Mieter die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus bestimmten Gründen verweigern.
Drei Verweigerungsgründe
Erstens muss der Mieter dem Vermieter auf Verlangen Informationen zur Untermiete (Person, Dauer, Mietzins, etc.) mitteilen. Der Vermieter darf die Zustimmung beispielsweise verweigern, wenn der Vermieter den Mietzins des Untermieters nicht offenlegt.
Zweitens dürfen die Bedingungen der Untermiete, insbesondere der Mietzins, nicht missbräuchlich sein. Der Mietzins des Untermieters darf den Mietzins des Mieters nur überschreiten, wenn dem Mieter zusätzliche Kosten oder Aufwände entstehen. Verlangt der Mieter vom Untermieter beispielsweise CHF 2'000.00 für die Wohnung inkl. Möbel, wenn er selbst lediglich CHF 1'600.00 Mietzins bezahlt, so wäre dies missbräuchlich. Der Zuschlag überschreitet nämlich wohl seine tatsächlichen zusätzlichen Kosten. Es ist jedoch stets der Einzelfall zu prüfen.
Drittens darf der Untermieter den Gebrauchszweck des Mietobjekts nicht erheblich ändern, und dem Vermieter dürfen durch die Untermiete keine wesentlichen Nachteile entstehen. Ein wesentlicher Nachteil würde beispielsweise vorliegen, wenn ein Lagerraum zum Imbisstand umgenutzt würde oder wenn der Mieter nicht beabsichtigt, in absehbarer Zeit in das Mietobjekt zurückzukehren.
Liegt kein vorgenannter Verweigerungsgrund vor, kann der Vermieter die Untermiete grundsätzlich nicht ablehnen.
Aktuelle Abstimmungsvorlage
Am 24. November 2024 stimmen wir bekanntlich über zwei Gesetzesänderungen im Mietrecht ab. Ziel der einen Vorlage ist es, Missbräuche bei Untermieten zu verhindern. Oft werden in Städten Wohnungen langjährig untervermietet, oder der Vermieter wird über die Untermiete nicht in Kenntnis gesetzt.
Wird die Vorlage zur Untermiete angenommen, so muss der Mieter neu explizit ein schriftliches Gesuch an den Vermieter stellen, und der Vermieter muss der Untervermietung schriftlich zustimmen. Zudem kann der Vermieter die Untermiete insbesondere ablehnen, wenn sie länger als zwei Jahre dauern soll. Verletzt der Mieter seine Pflichten im Zusammenhang mit der Untermiete, so ist der Vermieter berechtigt, den Mieter schriftlich zu mahnen. Bleibt die Mahnung erfolglos, so darf der Vermieter den Mietvertrag mit seinem Mieter mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Weiter darf der Vermieter die Untermiete auch verweigern, wenn andere Gründe vorliegen, welche im Gesetz zwar nicht explizit genannt werden, aber ein Nein zur Untermiete rechtfertigen.
