September 2019 – Darf ich einem Mieter kündigen, um den Hausfrieden in meiner Liegenschaft wiederherzustellen?
Seit dem Einzug eines neuen Mieters hängt in meinem Mehrfamilienhaus der Haussegen schief. Die langjährigen Mieter beklagen sich über laute Musik des Neuzuzügers während den Ruhezeiten. Die-ser wiederum beanstandet den vom allgemeinen Vorplatz stammenden Zigarettenrauch. Darf ich dem neuen Mieter kündigen, um den Hausfrieden wiederherzustellen?
Die Einschätzung unseres Rechtsanwalts und Notars Andreas Meier, die er im Seetaler Bote vom September 2019 publizierte, finden sie hier.
Ist der Konflikt von einem gewissen Ausmass, so gilt Ihr Bedürfnis, den Frieden in den vermieteten Liegenschaften wiederherzustellen, als schützenswertes Interesse. Ihnen steht das Recht zu, ein Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine ordentlich zu kündigen. Eine vorgängige schriftliche Abmahnung ist nicht vorausgesetzt, erleichtert es Ihnen jedoch, den Kündigungsgrund in einem allfälligen späteren Gerichtsverfahren glaubhaft zu machen.
Können Sie mit Gewissheit einen Mieter eruieren, der die alleinige Schuld an der Auseinandersetzung trägt, wäre es treuwidrig, wenn Sie einem anderen Mieter kündigen würden. Diese Kündigung würde gegen das Gebot der schonungsvollen Rechtsausübung verstossen. Meistens tragen jedoch mehrere Mieter zum Konflikt bei und es ist kaum möglich, eine klare Linie zwischen Verursachern und Leidtragenden zu ziehen. In diesen Fällen ist es für die Gültigkeit der Kündigung unerheblich, welcher der beteiligten Mieter die Hauptschuld trägt.
Verletzt ein Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme wiederholt in derart schwerwiegender Weise, dass die Fortführung des Mietverhältnisses für Sie als Vermieter oder für die anderen Hausbewohner unzumutbar wird, dürfen Sie dem Mieter sogar ausserordentlich kündigen. Zur Pflicht zur Rücksichtnahme gehört die Vermeidung von Lärmimmissionen jeglicher Art, vor allem während den Ruhezeiten. Die ausserordentliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen kann mit einer verkürzten Frist von 30 Tagen auf jedes Monatsende ausgesprochen werden.
Die ausserordentliche Kündigung setzt eine vorgängige schriftliche Abmahnung voraus. Nur wenn der Mieter daraufhin seine Pflicht zur Sorgfalt und zur Rücksichtnahme weiter verletzt, darf ihm mit der verkürzten Frist gekündigt werden. Die Verletzungen vor und nach der Abmahnung müssen zwar gleicher Natur, nicht aber identisch sein. Beschimpft der Mieter einen Mitmieter, nachdem er wegen zu lauter Musik abgemahnt worden ist, gilt dies als fortgesetzte Verletzung seiner Pflicht zur Rücksichtnahme. Sie dürfen nach der erneuten Pflichtverletzung eine gewisse Zeit zuwarten, bis Sie kündigen. Verstreichen jedoch mehrere Wochen zwischen der letzten Mahnung und der Kündigung, kann dies als Indiz gelten, dass die Fortführung nicht unzumutbar war.
Zusammengefasst sind Sie berechtigt, dem Mieter zwecks Wiederherstellung des Hausfriedens zu kündigen.
