Bestehende Mietverhältnisse bei Veräusserung des Mietobjekts

Bis im Jahr 1990 galt der Grundsatz "Kauf bricht Miete", d.h. Mietverhältnisse endeten beim Verkauf eines Mietobjekts. Diese Ansicht wird nach wie vor von vielen Laien vertreten, obschon seit längerem ein Kauf das Mietverhältnis nicht mehr beendet. Bestehende Mietverhältnisse werden bei einer Veräusserung auf die neue Eigentümerschaft übertragen. Um die Wohnung selbst nutzen zu können, muss also eine Kündigung ausgesprochen werden. Dabei kommen verschiedene Szenarien in Betracht.

Ordentliche Kündigung

Ein bestehendes Mietverhältnis kann grundsätzlich jederzeit ordentlich, d.h. unter Einhaltung der Kündigungsfrist und -termine gekündigt werden. Die Kündigung kann vor dem Verkauf durch die Verkäuferschaft oder nach dem Verkauf durch die Käuferschaft erfolgen. Dem Mieter steht jedoch das Recht zu, eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Bei der Dauer der Erstreckung werden die Härtegründe des Mieters gegen die Interessen des Vermieters abgewogen. Deshalb kann es im Einzelfall wichtig sein, ob die Verkäuferschaft oder die Käuferschaft die Kündigung ausspricht. Achtung: Die Kündigung darf nicht missbräuchlich sein, und es dürfen keine Sperrfristen als Folge von früheren mietrechtlichen Auseinandersetzungen laufen.

Ausserordentliche Kündigung

Das Gesetz räumt der Käuferschaft einer Immobilie eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit ein. Hierfür müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Erstens muss bei der neuen Eigentümerschaft ein dringender Eigenbedarf bestehen, der ernsthaft, aktuell und ausgewiesen ist. Gerichte setzen die Anforderungen daran regelmässig hoch. Zweitens besteht diese Möglichkeit nur einmalig: die Kündigung muss auf den nächsten gesetzlichen Termin nach Eigentumsübergang ausgesprochen werden. Wird diese Möglichkeit verpasst, so kommt nur noch eine ordentliche Kündigung in Betracht. Die Käuferschaft muss sich bewusst sein, dass dem Mieter auch hier ein Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses zusteht. Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung kann die ausserordentliche Kündigung aber auch während einer laufenden Sperrfrist ausgesprochen werden.

Empfehlung

Als Kaufinteressent müssen Sie sich bewusst sein, dass es mehrere Monate, wenn nicht gar Jahre dauern kann, bis Sie die erworbene Wohnung selber bewohnen können. Es empfiehlt sich deshalb, im Einzelfall genau zu prüfen, wann, wie und durch wen ein laufendes Mietverhältnis gekündigt wird.

Kurzantwort:

Will die Käuferschaft die erworbene Immobilie selbst bewohnen, so hat sie ein laufendes Mietverhältnis zu kündigen, was regelmässig mit rechtlichen Schwierigkeiten einhergeht. Beim Kaufentscheid muss deshalb mitberücksichtigt werden, dass es längere Zeit dauern kann, bis das Objekt bezugsbereit ist.