Die Einschätzung unseres Rechtsanwalts und Notars Andreas Meier, die er im Seetaler Bote vom Juli 2021 publizierte, finden sie hier.

Vorliegend handelt es sich um ein klas­sisches Dreiecksverhältnis zwischen Eigentümer, Hauptmieter und Unter­mieter. Als  Eigentümer haben Sie einen Vertrag mit dem Hauptmieter abge­schlossen, während Sie mit dem Unter­mieter in keinem Vertragsverhältnis stehen, obschon dieser Ihre Wohnung benützt. Wichtig ist: Das Untermietverhältnis kann das Mietverhältnis nicht über­dauern. Endet das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter infolge Kündigung, so endet auch das Recht des Hauptmie­ters, das Mietobjekt benutzen zu dür­fen. Folglich darf auch der Untermie­ter das Mietobjekt nicht mehr nutzen. Dabei ist es unerheblich, ob das Unter­mietverhältnis gekündigt worden ist oder nicht.

Ausweisung des Untermieters als Spezialfall

Für die Ausweisung des Hauptmieters aus der Wohnung kann sich der Ei­gentümer sowohl auf die vertragliche Rückgabepflicht aus dem Mietrecht als auch auf sein sogenanntes Eigentums­recht berufen. Anders sieht es aus, wenn er den Untermieter ausweisen will. Weil zwischen dem Eigentümer und dem Untermieter kein Vertrags­verhältnis besteht, hat sich der Eigen­tümer nicht auf das Mietrecht, sondern auf seine Rechte als Eigentümer zu be­ziehen.

Gemäss Gesetz steht dem Eigentümer das Recht zu, jede ungerechtfertigte Einwirkung in sein Eigentum abzu­wehren. Wenn nun also eine Drittper­son ohne Mietvertrag in der Wohnung des Eigentümers wohnt, so stellt dies eine solche ungerechtfertigte Einwir­kung dar, und der Eigentümer kann vom Gericht die Beseitigung dieser Einwirkung durchsetzen lassen. Der «Untermieter» muss dann die Woh­nung verlassen.

Schadenersatzpflicht  des Untermieters

Diese Eigentumsrechte existieren auch dann, wenn der Untermieter eigentlich ein Recht zum Verbleib in der Wohnung hat. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Hauptmieter den

Untermietvertrag nicht rechtzeitig kündigt. Diesfalls wird der Hauptmie­ter dem Untermieter schadenersatz­pflichtig, da er den mit dem Unter­mieter abgeschlossenen Mietvertrag verletzt.

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