Februar 2020 – Darf ich als Vermieter einer Wohnung auch ohne Eigenbedarf kündigen?
Ich möchte meinem Mieter kündigen, jedoch ohne die von ihm gemietete Wohnung selbst zu beziehen. Darf ich eine Kündigung auch ohne Eigenbedarf aussprechen?
Die Einschätzung unseres Rechtsanwalts und Notars Andreas Meier, die er im Seetaler Bote vom Februar 2020 publizierte, finden sie hier.
Eigenbedarf ist nicht zwingend Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter kündigen kann. Wie der Mieter hat nämlich auch der Vermieter gewisse Freiheiten und kann somit Dauerverträge auflösen. Die Kündigung des Vermieters muss jedoch zwingend mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen und darf nicht missbräuchlich sein. Einer Begründung der Kündigung bedarf es nur auf Verlangen des Mieters.
In der Praxis wird zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung unterschieden. Bei der ordentlichen Kündigung hält der Vermieter die Kündigungsfristen und Kündigungstermine ein. Demgegenüber ist der Vermieter bei einer ausserordentlichen Kündigung nicht an die vereinbarten Kündigungsfristen und Kündigungstermine gebunden. Eine ausserordentliche Kündigung kann jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen ausgesprochen werden, so beispielsweise bei Zahlungsrückstand des Mieters oder bei Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters.
Von Relevanz ist der Eigenbedarf jedoch bei der ausserordentlichen Kündigung nach einem Eigentümerwechsel, bei der Kündigungs-Sperrfrist und bei der Erstreckung:
Wird die Mietsache veräussert, so kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis unter gewissen Bedingungen ausserordentlich kündigen. Eine dieser Bedingungen ist, dass er konkret einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend machen kann.
Während und nach einem Prozess zwischen dem Vermieter und dem Mieter gilt in gewissen Fällen eine sogenannte Sperrfrist, während welcher der Vermieter keine Kündigung aussprechen darf. Kann der Vermieter jedoch einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte beweisen, so gilt diese Sperrfrist nicht.
Ist die Kündigung gültig und ist die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter sehr hart, so steht dem Mieter das Recht auf eine befristete Verlängerung des Mietverhältnisses zu (sog. Erstreckung). Bei der Erstreckung werden die Härte des Mieters und die Interessen des Vermieters gegeneinander abgewogen, wobei ein Eigenbedarf des Vermieters für sich oder nahe Verwandte in diese Interessenabwägung einfliesst.
Als Vermieter können Sie das Vertragsverhältnis auflösen, ohne Eigenbedarf geltend machen zu müssen. Zu beachten sind jedoch die formellen Vorschriften der Kündigung. Weiter darf die Kündigung nicht missbräuchlich sein.
