Die Einschätzung unseres Rechtsanwalts und Notars Andreas Meier, die er im Seetaler Bote vom August 2020 publizierte, finden sie hier.

Zum Schutz beider Parteien sieht das Gesetz einzuhaltende Kündigungsfristen vor. Wenn Sie Ihr Mietverhältnis früher beenden möchten, haben Sie als Mieter die Möglichkeit, einen Nachmieter vorzuschlagen.

Gemäss Gesetz reicht es aus, einen einzigen Nachmieter vorzuschlagen, sofern dieser zumutbar und zahlungsfähig ist sowie den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt.

Zumutbarkeit

An den neuen Mieter dürfen keine höheren Anforderungen als an den bisherigen Mieter gestellt werden. Als unzumutbar darf der Vermieter einen Nachmieter nur aus wichtigen Gründen ablehnen. Nationalität, Geschlecht, Zivilstand oder Religion des Nachmieters sind per se keine Ablehnungsgründe. Ob ein Nachmieter objektiv gesehen als zumutbar erscheint oder nicht, ist im konkreten Einzelfall abzuklären.

Zahlungsfähigkeit

Der Nachmieter muss den Mietzins inkl. Nebenkosten bezahlen können. Hier gilt die allgemeine Faustregel, dass nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete aufgewendet werden sollte. Eine einzelne Betreibung reicht nicht aus, um die Zahlungsfähigkeit zu verneinen. Existieren jedoch Verlustscheine, so gilt der Nachmieter als nicht zahlungsfähig.

gleiche Bedingungen

Der Nachmieter muss den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Er hat somit auch eine allfällige Garage mit zu mieten; ein Recht auf einen Neuanstrich der Wohnung hat er nicht.

Vorgehen

Der Vermieter hat das Recht, die vorgeschlagenen Nachmieter zu prüfen, wofür ihm eine angemessene Frist zusteht (je nach Einzelfall zwischen 10 und 30 Tagen). Der Mieter sollte sich deshalb frühzeitig um einen geeigneten Nachmieter bemühen. Erfüllt der Nachmieter die gesetzlichen Anforderungen, so wird der Mieter von seinen Verpflichtungen befreit.

Erfüllt der Nachmieter die gesetzlichen Vorgaben nicht, so kann er vom Vermieter abgelehnt werden; der Mieter hat dem Vermieter diesfalls bis zum ordentlichen Kündigungstermin den Mietzins zu bezahlen. Der Vermieter muss eine Ablehnung innert angemessener Frist mitteilen und auf Verlangen auch begründen, ansonsten der Mieter von seinen vertraglichen Verpflichtungen befreit wird.

Der Vermieter ist übrigens nicht verpflichtet, den vorgeschlagenen Ersatzmieter zu berücksichtigen. Er kann sich auch für einen anderen Interessenten entscheiden.

Fazit

Mit dem Finden eines einzelnen Nachmieters, der die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der Mieter den Vertrag auch ohne Einhaltung der Kündigungsfristen beenden.